Wypowiedzenie umowy najmu – co powinno zawierać? 

Dom i mieszkanie | 3 minuty
Z uwagi na rosnące ceny mieszkań coraz częściej, zamiast kupić mieszkanie, postanawiamy je wynająć. Umowa najmu lokalu mieszkalnego jest więc powszechnie stosowana na rynku nieruchomości. Poprzez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się do oddania najemcy rzeczy na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się w zamian za to uiszczać określony w umowie miesięczny czynsz. Treść umowy najmu powinna zostać ustalona pomiędzy stronami z uwzględnieniem przepisów prawa powszechnie obowiązującego. Jak wygląda kwestia wypowiedzenia umowy najmu i kiedy masz prawo je złożyć?  Czy w każdym przypadku rezygnacja z dalszego korzystania z lokalu będzie dla drugiej strony wiążąca? Sprawdź, co powinno zawierać wypowiedzenie umowy najmu.
Spis treści:
 
Warunki wypowiedzenia umowy najmu określa przede wszystkim sama umowa. Dodatkowo ta kwestia została również uregulowana przez ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2023 poz.725),  a także przez Kodeks cywilny. Znaczenie ma też to, kto chce złożyć wypowiedzenie. 

Przesłanki wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zależą od tego, czy jesteś najemcą czy wynajmującym. Natomiast bez względu na to, którą stroną jesteś, wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego musisz złożyć w formie pisemnej – w przeciwnym wypadku będzie nieważne.

Nie ma znaczenia, czy umowa była zawarta w formie pisemnej czy ustnej, ani to, czy to najem okazjonalny czy zwykły.  

Bezskuteczne wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego

Kiedy jeszcze wypowiedzenie umowy najmu jest bezskuteczne? Jeśli jesteś wynajmującym, to zgodnie z ustawą możesz złożyć wypowiedzenie tylko w określonych przypadkach (art. 11 ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a. ustawy) Wypowiedzenie zawsze powinno określać przyczynę wypowiedzenia.

Bezskuteczne wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę

Ustawa nie określa, w jakich przypadkach najemca może wypowiedzieć umowę, dlatego też w odniesieniu do wypowiedzenia umowy przez najemcę zastosowanie znajdą zapisy umowy (w przypadku umowy najmu na czas oznaczony umowa powinna określać, w jakich przypadkach można ją wypowiedzieć – art. 673§3 KC) oraz przepisy Kodeksu cywilnego.

Jeśli chodzi o wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę, także trzeba wskazać powód jej zakończenia, ale tylko w przypadku gdy obowiązuje przez czas określony. Jeśli nie zostaną zachowane te zasady, wypowiedzenie nie będzie wiążące. Osoba, do której kierujesz dokument, powinna otrzymać go do ręki i potwierdzić ten fakt. Ewentualnie zawsze możesz wysłać pismo listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Dzięki temu zyskasz dowód, że dokument dotarł do adresata.

Pamiętaj, że nie ma znaczenia, czy to wynajem krótkoterminowy czy długoterminowy. Zasady wypowiedzenia regulują te same przepisy. 

Jeśli porozumiesz się z najemcą lub wynajmującym, nie musisz dopełniać ustawowych zasad wypowiedzenia. Przestają mieć znaczenie terminy, nie ma też konieczności podania przyczyny.

Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron polega na tym, że możesz się umówić z najemcą lub wynajmującym, kiedy do tego dojdzie. Trzeba jednak najpierw określić zasady wygaśnięcia umowy. Nie zawsze łatwo je ustalić.

Jeśli rozwiązanie umowy wiąże się z problemami lub stanowi krok nieopłacalny finansowo, któraś ze stron może się na to nie zgodzić. Z drugiej strony być może da się szybko przeprowadzić ten proces i w ten sposób sprawnie nastąpi wypowiedzenie umowy najmu na czas określony czy nieokreślony. 

Jeśli umowa najmu zawarta była na czas nieokreślony, strony mogą swobodnie wypowiedzieć, bez wskazania przyczyny wypowiedzenia. Niemniej jednak do takiego znajdą zastosowanie terminy wypowiedzenia określone w art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego. Terminy zależą od częstotliwości płacenia czynszu. Jeśli był regulowany:

  • miesięcznie –  obowiązuje miesięczny okres wypowiedzenia umowy najmu, na koniec miesiąca kalendarzowego;
  • rzadziej niż raz na miesiąc – wypowiedzenie można złożyć najpóźniej na trzy miesiące naprzód, na koniec kwartału;
  • częściej niż raz na miesiąc – wypowiedzenie trzeba przekazać z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem;
  • codziennie – wystarczy jednodniowe wypowiedzenie[1].

W pewnych przypadkach strony mogą wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym.

 

[1] https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996/art-673

Właściciel mieszkania może zakończyć wynajem w trybie natychmiastowym wyłącznie w określonych przypadkach. Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego jest możliwe, jeśli lokator:

  • zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat związanych z lokalem za co najmniej 2 okresy rozliczeniowe (art. 672 KC); wcześniej trzeba go powiadomić, że nastąpi wypowiedzenie umowy i wyznaczyć dodatkowy, miesięczny termin na zapłatę zaległości;
  • używa lokalu w sposób sprzeczny z umową i  mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy zaniedbuje lokal do tego stopnia, że jest on narażony na uszkodzenie (art. 667 §2 KC)
  • wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym (art. 685 KC );
  • podnajmuje lub bezprawnie użycza lokal osobom trzecim bez zgody właściciela.

Właściciel mieszkania może zakończyć wynajem w trybie natychmiastowym wyłącznie w określonych przypadkach. Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego jest możliwe, jeśli lokator:

  • zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat związanych z lokalem za co najmniej 2 okresy rozliczeniowe (art. 672 KC); wcześniej trzeba go powiadomić, że nastąpi wypowiedzenie umowy i wyznaczyć dodatkowy, miesięczny termin na zapłatę zaległości;
  • używa lokalu w sposób sprzeczny z umową i  mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy zaniedbuje lokal do tego stopnia, że jest on narażony na uszkodzenie (art. 667 §2 KC)
  • wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym (art. 685 KC );
  • podnajmuje lub bezprawnie użycza lokal osobom trzecim bez zgody właściciela.
W przypadku takiej umowy wypowiedzenie można złożyć na warunkach, które są w niej określone. Jeśli zerwiesz ją przed terminem, wynajmujący ma prawo żądać zapłaty kary umownej, jeśli taka została wyraźnie zastrzeżona w umowie.   
Ubezpieczenie mieszkania pod wynajem wykupione przez właściciela lokalu nie wymaga żadnej reakcji, jeśli tylko zmieniasz lokatorów. Jeśli sprzedajesz tę nieruchomość, możesz wypowiedzieć umowę towarzystwu. W przypadku gdy to najemca wykupił ubezpieczenie mieszkania lub jego części, powinien sprawdzić warunki w OWU. Od nich zależy, czy może wypowiedzieć umowę przed terminem.

Jesteś najemcą i chcesz wypowiedzieć umowę najmu? Możesz skorzystać z poniższego wzoru.

Takie wypowiedzenie może dotyczyć wyłącznie umowy zawartej na czas nieokreślony lub rozwiązania za porozumieniem stron. W przypadku wypowiedzenia w trybie natychmiastowym oraz wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony należy również wskazać przyczyny wypowiedzenia, odwołując się do przepisów Kodeksu cywilnego (dotyczy przede wszystkim wypowiedzenia w trybie natychmiastowym) lub konkretnych zapisów umownych.

Ten materiał reklamowy ma charakter wyłącznie informacyjny, służy przybliżeniu zakresu ubezpieczenia i nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 § 1 Kodeksu cywilnego ani rekomendacji do złożenia wniosku lub przyjęcia oferty  umowy ubezpieczenia. Dokument ten nie stanowi wzorca umownego ani części umowy ubezpieczenia. Szczegółowy zakres i warunki ubezpieczenia regulują ogólne warunki ubezpieczenia wraz z załącznikami, właściwe dla danej umowy (dostępne na stronie dummy centrum dokumentów, w których znajdziesz postanowienia dotyczące m.in. składki, zakresu ubezpieczenia, ograniczeń i wyłączeń odpowiedzialności Towarzystwa Ubezpieczeń i Reasekuracji Allianz Polska Spółka Akcyjna oraz warunków wypłaty i zasad obliczania świadczeń ubezpieczeniowych.

Informujemy, że artykuły mają wyłącznie charakter informacyjny  i nie stanowią one porady prawnej, finansowej czy medycznej. Zalecenia zmieniają się, dlatego możemy zapewnić o aktualności tekstów jedynie w dniu publikacji. Jednocześnie zastrzegamy sobie prawo do edycji, uzupełnienia zawartości i usuwania treści ze strony.

Towarzystwo Ubezpieczeń i Reasekuracji Allianz Polska Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie, ul. Rodziny Hiszpańskich 1, 02-685 Warszawa, wpisana do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem KRS: 0000028261, NIP 525-15-65-015, REGON  012267870, wysokość kapitału zakładowego: 377 241 000 złotych (wpłacony w całości). Tu znajdziesz dummy pełne dane o spółce.