Użytkowanie wieczyste a własność – poznaj najważniejsze różnice

Dom i mieszkanie | 3 minuty
Grunt może być Twój, ale możesz korzystać z niego również na zasadzie użytkowania wieczystego. Zdarza się, że te pojęcia są stosowane zamiennie, lecz znaczą co innego. Od 2019 roku działa ustawa dotycząca przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności. Co to jest użytkowanie wieczyste, a co oznacza własność? Jakie są różnice między tymi pojęciami?
Spis treści:

Przepisy o użytkowaniu wieczystym wprowadzono w 1961 roku. Użytkowanie wieczyste oznacza, że przez 99 lat możesz użytkować grunt, który jest własnością Skarbu Państwa, należy do województwa, powiatu lub gminy. W wyjątkowych przypadkach może to być krótszy okres, ale trwający co najmniej 40 lat.

Jeśli po tym czasie chcesz dalej korzystać z nieruchomości, musisz złożyć wniosek do jej właściciela. W przypadku gdy dochodzi do odmowy to ze względu na ważny interes społeczny – np. planowaną inwestycję na tym gruncie.

Użytkowanie wieczyste nie jest dla korzystającego bezkosztowe. Najpierw musisz zapłacić od 15% do 25% wartości nieruchomości, a później regulować opłaty roczne, które wynoszą od 0,3 do 3% ceny rynkowej gruntu.

Jeśli na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste wybudujesz obiekt, to jest on Twój. Z działki korzystasz na prawie takich samych zasadach, jakbyś był jej właścicielem. Masz te same obowiązki. Konkretne różnice opisaliśmy niżej.

Ta forma własności daje Ci szersze prawa. Jako właściciel gruntu możesz dowolnie nim zarządzać, o ile jest to zgodne z przepisami. Nieruchomości nikt nie może Ci odebrać, poza przypadkiem wywłaszczeń na cele publiczne. Dojdzie do tego na przykład wtedy, gdy droga w danej okolicy nie może być zrealizowana inaczej, niż przez Twój grunt. Wtedy otrzymasz odszkodowanie.

Od 1 stycznia 2019 roku użytkowanie wieczyste gruntów pod mieszkaniami i domami można przekształcić we własność – wystarczy wnieść opłatę. Na tej decyzji skorzystało około 2,5 miliona Polaków, a przede wszystkim ci, którzy posiadają mieszkania w budynkach wielorodzinnych. Ponadto to korzystna ustawa dla:

  • właścicieli domów,
  • posiadaczy domów wielorodzinnych,
  • posiadaczy lokali użytkowych, które znajdują się w domach wielorodzinnych.

Po modyfikacji przepisów wprowadzono nowe zasady pobierania opłat od osób, które przekształciły grunt.  Po tych zmianach nie musisz już płacić na użytkowanie wieczyste. Musisz jednak pokryć koszty przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Opłatę trzeba uiszczać corocznie, w stałej wysokości  (wcześniej stawki były zmieniane przez samorządy i często rosły). Czas jej poboru skrócono do 20 lat. Za przekształcenie zapłacisz 20 rocznych opłat przekształceniowych. Jeśli np. płaciłeś 400 zł rocznie, to całkowity koszt wyniesie 8 tys.  

Możesz także spłacić przekształcenie jednorazowo – dotyczy to wszystkich gruntów należących do Skarbu Państwa. W przypadku działek należących do samorządów decyzja o możliwości jednorazowej spłaty zależy od nich. Taka spłata wiąże się zazwyczaj ze sporymi bonifikatami, co znacznie obniża koszt przekształcenia.

Użytkowanie wieczyste i własność znacznie się różnią. Zwróć uwagę na:

  • Terminowość – prawo własności jest bezterminowe i nie wygasa w razie śmierci posiadacza gruntu. Wchodzi w skład spadku. Użytkowanie wieczyste również jest dziedziczne, ale uprawnienie jest terminowe. Minimalnie może trwać 40 lat, a maksymalnie 99 lat.
  • Opłaty – w przypadku własności gruntu płacisz podatek od nieruchomości. Natomiast nie obowiązują Cię opłaty wynikające z użytkowania wieczystego.
  • Przekształcanie praw – użytkowanie wieczyste możesz przekształcić we własność. Zmiana w drugą stronę nie jest czymś praktykowanym, gdyż prawo własności jest silniejsze.
  • Uprawnienia – jako właściciel gruntu możesz dowolnie nim zarządzać. Ogranicza Cię prawo i konieczność poszanowania własności innych osób. Jeśli korzystasz z użytkowania wieczystego, to nie jesteś właścicielem gruntu. Nie masz pewności, że nie otrzymasz wcześniejszego wypowiedzenia umowy.
  • Przedmiot praw – użytkowanie wieczyste dotyczy wyłącznie gruntów. Prawo własności może obejmować nieruchomości różnego typu (mieszkania, domy, samochody, biżuteria).

Jesteś właścicielem nieruchomości? Nie zapomnij o ubezpieczeniu mieszkania lub domu. Wystarczy dopasować jeden z trzech pakietów ochrony do własnych potrzeb i dzięki takiemu ubezpieczeniu unikniesz kosztów naprawy szkód oraz uzyskasz pomoc assistance w nagłych sytuacjach. Wylicz w łatwy sposób, ile zapłacisz za ochronę i sprawdź jej zakres.

Ten materiał reklamowy ma charakter wyłącznie informacyjny, służy przybliżeniu zakresu ubezpieczenia i nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 § 1 Kodeksu cywilnego ani rekomendacji do złożenia wniosku lub przyjęcia oferty  umowy ubezpieczenia. Dokument ten nie stanowi wzorca umownego ani części umowy ubezpieczenia. Szczegółowy zakres i warunki ubezpieczenia regulują ogólne warunki ubezpieczenia wraz z załącznikami, właściwe dla danej umowy (dostępne na stronie dummy centrum dokumentów, w których znajdziesz postanowienia dotyczące m.in. składki, zakresu ubezpieczenia, ograniczeń i wyłączeń odpowiedzialności Towarzystwa Ubezpieczeń i Reasekuracji Allianz Polska Spółka Akcyjna oraz warunków wypłaty i zasad obliczania świadczeń ubezpieczeniowych.

Towarzystwo Ubezpieczeń i Reasekuracji Allianz Polska Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie, ul. Rodziny Hiszpańskich 1, 02-685 Warszawa, wpisana do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem KRS: 0000028261, NIP 525-15-65-015, REGON  012267870, wysokość kapitału zakładowego: 377 241 000 złotych (wpłacony w całości). Tu znajdziesz dummy pełne dane o spółce.